Sta je voor de keuze om jouw recent aangekochte woning te renoveren of te slopen en herop te bouwen? In bepaalde gevallen is sloop en heropbouw van jouw woning te overwegen ten opzichte van renovatie. Bij deze afweging hou je best rekening met jouw wensenpakket, de stedenbouwkundige voorschriften, de bouwtoestand van het pand, de vereiste hedendaagse energienormen en jouw budget. Indien blijkt dat sloop wenselijk is, kan je eventueel in aanmerking komen voor een premie en het tijdelijk verlaagde BTW-tarief. In deze Baskuul-blog lichten we de recente fiscale voordelen van sloop en heropbouw van woningen toe.
BTW-tarief
De spelregel luidt dat de bouw van een nieuwbouwwoning valt onder de 21% BTW-regel en renovaties, mits voldaan aan enkele voorwaarden, onder de 6% BTW-regel. Sloop en heropbouw werd volgens die regeling niet als een renovatie beschouwd. Wie een bestaand pand dus sloopt en er vervolgens een nieuwe woning optrekt, valt onder de 21% BTW-regel. Alleen wie in één van de volgende Vlaamse steden woont, kan voor privéwoningen beroep doen op het verlaagd tarief voor sloop en heropbouw. De steden zijn Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.
Sinds 1 januari 2021 is deze spelregel tijdelijk aangepast. Van 1 januari 2021 tot 31 december 2022 geldt voor het gehele grondgebied van België een verlaagd BTW-tarief van 6% voor de sloop en heropbouw. Deze verlaging is van toepassing op natuurlijke personen als bouwpromotoren. Wel moeten een paar voorwaarden voldaan zijn. Zo moet, ten eerste, de woning de enige en eigen woning van de bouwheer zijn gedurende 5 jaar vanaf de aankoopdatum. Ten tweede mag de woning maar een maximale bewoonbare oppervlakte hebben van 200m2. Indien deze voorwaarden niet zijn voldaan, valt jouw project toch aan de 21% BTW-regel.
Sloop- en heropbouwpremie
Naast een gunstiger BTW-tarief kan je, sinds 1 oktober 2018, mogelijks in aanmerking komen voor de Vlaamse sloop- en herbouwpremie. Deze premie is recent ook aangepast. Wie een omgevingsvergunning op zak had tot eind 2020 kon in aanmerking komen voor een sloop- en herbouwpremie van €7.500. Deze premie was bovendien cumuleerbaar met de 6% BTW-regel. Sinds 1 januari 2021 is de regelgeving hieromtrent gewijzigd. De premie zal, zeker tot eind 2022, €10.000 bedragen.
Let wel op: voor vergunningsaanvragen in 2021 en 2022 kan deze Vlaamse premie niet gecombineerd worden met het voordelige BTW-tarief. Om in aanmerking te komen voor deze premie mag jouw project dus niet onder de 6% BTW-regel vallen. Er zal een verklaring op eed gevraagd worden om aan te tonen dat jouw project daar niet voor in aanmerking komt en dat je dit gunstiger tarief ook nooit zal aanvragen. Voor de 13 Vlaamse steden, die hierboven staan opgesomd, zal de premie niet cumuleerbaar zijn, zolang het verlaagd BTW-tarief daar geldig is.
Om voor deze premie in aanmerking te komen, dient jouw project, naast de bovengenoemde BTW-voorwaarde, nog aan de volgende voorwaarden te voldoen. Ten eerste dient de woning op moment van de aanvraag van de omgevingsvergunning de volle eigendom te zijn van één of meerdere natuurlijke personen. Ten tweede geldt de premie enkel voor de combinatie van afbraak van één of meer gebouwen en heropbouw van één of meer woningen of een appartementsgebouw. Dit dien je aan te tonen met je vergunningsaanvraag, waarin de vergunning voor de sloop en de heropbouw samen zijn opgenomen.
In 2021 en 2022 kan je in aanmerking komen voor de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie van €10.000. Deze premie is niet cumuleerbaar met het gunstig BTW-tarief van 6%.
De premie aanvragen verloopt online en in twee fases. Ten eerste vraag je jouw premie aan. De timing is als volgt. Voor vergunningsaanvragen die werden ingediend tot en met 31 december 2020 moet de premie uiterlijk drie maanden na het indienen van de omgevingsvergunning aangevraagd worden. Voor vergunningen die zijn ingediend in 2021 en 2022 heb je maximaal drie maanden de tijd na goedkeuring van de omgevingsvergunning om de premie aan te vragen. Hou rekening dat je een kopie van deze goedkeuring, als ook een verklaring op eer dat je niet in aanmerking komt voor het verlaagd BTW-tarief, dient te bezorgen. Vervolgens meld je het einde van de sloopwerken. Bewijs kan je aanleveren door de factuur van de aannemer voor te leggen of foto’s van de sloop te sturen indien je de sloopwerken zelf hebt uitgevoerd. Na goedkeuring van jouw dossier zou de betaling binnen de drie maanden na het aanleveren van het sloopbewijs uitbetaald worden.
Sloopvergunning nodig?
Om in aanmerking te komen voor de sloop- en heropbouwpremie dien je zowel een sloopvergunning als een omgevingsvergunning voor het nieuwe pand samen aan te vragen. Een sloopvergunning is echter niet altijd verplicht. Afbraakwerken zijn vrijgesteld van vergunning indien heropbouwwerken die er op volgen ook zijn vrijgesteld van vergunning of de constructie kleiner is dan 100m2 en niet opgenomen in de lijst van bouwkundig erfgoed.
Een sloopvergunning is niet altijd verplicht. Dit dien je, gecombineerd met de omgevingsvergunning voor de heropbouw, wel op zak te hebben om de sloop- en heropbouwpremie aan te vragen.
Heb je nog vragen over de sloopvergunning, sloop- en heropbouwpremie en het verlaagd BTW-tarief? Neem dan gerust contact op met ons. Baskuul Architecten helpt je graag op weg.
Meer informatie:
https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/slopen
https://www.vlaanderen.be/sloop-en-heropbouwpremie
https://financien.belgium.be/nl/programmawet/btw-6procent-afbraak-heropbouw